诗云：
一片飞霞化锦营，自非上圣敢忘情；
移来小篆藏归凤，逗尽闲花记晓莺。
才子始能怜菊耀，英雄犹得梦苕荣；
绣屏往事添新谱，不是前缘莫浪评。
赵云客自造“五花楼”，终日肆意欢娱，全不想着功名事业。家中殷富，自足骄奢，把朝廷一应大事，托金钱两位，及王御史周旋。自己只说亲老无人侍养，不肯入朝理事。朝廷几番辟召，他竟坚辞不出。
光阴迅速，顷刻数年，四方多故，方隅一变。韩驸马托迹女儿，潜身草野。王御史罢归故里，退处穷乡。钱金两人，各各闲散，当年英俊，大半消灭。赵云客虽拥厚资，家络人足，只因时异势殊，倒把“功名”两字付之流水。时常黄冠野服，同了韩驸马、秦程书、钱神甫、金子荣辈，浪游于名山胜水之间，并约了王御史。便是吴绛英的大兄，也相约来，将以前的事，都消释了。大家赋诗饮酒，为林下散人不题。
却说姑苏有个癞皮道人，他原是积年野狐，前曾在广陵城中修炼，因云客吞了他的丹，故此匿形改变。后来潜往洞庭，得遇吕祖师，追随数年，传授道术。祖师阴戒，不许变女采阳，遂化道人。因见世运纷纷，要在下江繁华之地，为富豪之家门上，建些奇功，辞了祖师，竟到姑苏而来，日逐街坊，行歌饮酒。
众人不识，只见他满身癞皮，便顺口叫他做癞皮道人。那道人日里行歌乞食，夜间不知睡在那里。有时身上奇臭，远远见之，无不掩鼻而过。他便仰身睡在街中，将些乱草，堆积身上。停了数刻，翻身起来，便不臭了。那乱草倒有些香气。街上的孩子，每遇他来，就各人拿了乱草，满头满面扑他，他亦不以为意。
一日行到常州无锡县倪云林家，直入进去。那倪云林是江南豪富，又生性好洁，偶然吃了午饭，走出厅来，看见癞皮道人，满身污秽，坐在厅上。他是好洁净的，一见这模样，便不欢喜，问道：“你道人有何说，到我这里来？”
癞皮道：“贫道别无他事，特到尊府来，要化白银叁千两，干一件大正经，又要即日付下。”
倪云林道：“要银子不妨，只是你这个模样，我看了当不起。”
就叫家人可与他些饭吃。家人拿了一碗饭，并带些素菜，与癞皮吃。道人吃完，即从厅上撒尿出恭，十分不洁。云林见了，便欲呕吐，速叫家人扶他出去，笑道：“从来这些和尚，仗了佛力，终日骗人斋僧造殿，然且一时堆聚起几百两银子。你看这一个癞皮道人，就要化人叁千银子，岂不可笑？”
癞皮出门，长号数声而去。
不隔半月倪家抄籍，家资数万，化为灰烬。云林被锁在坑厕上，不食而死。道人自出了倪家，竟望浙江而来。闻得浙江富豪，首推赵云客家，便一迳到赵家门首打坐，对门上人道：“速叫你家家主出来，俺道人自有话说。”
家人见他身上丑恶，言语又甚放肆，倒也一吓。原来赵云客自中状元以后，回家便吩咐管门人，不论天官润老，直至抄化乞儿，一概不许得罪半句。故此管门人就与他里面通报。那时赵云客正在“五花楼”与五位夫人传花晚宴，忽闻此语亦以为异，抽身出来，见那癞皮道人端坐门前。
云客道：“道人何事？”
癞皮道：“贫道有件大正经，特要与府上化白银叁千两。贫道又不假借名色，修桥造路，起殿设斋，不过有一桩心愿未完，所以要与居士化个缘法，望即慨允。”
云客是个绝顶聪明，有根气的人，见道人言语放诞，就把他仔细一看，发起疑心来，想道：“这是一个异人，必非无故要化银子。”
便对他道：“道人，你要银子容易，你且在我里面去，吃了素饭再处。”
原来云客叫道人进去吃饭，正要察他行径。那道人并不慌忙，大踏步竟进里面来。走至内厅，身上忽然大臭。云客熬住了，陪他坐着。家人拿出素饭，道人要云客奉陪，云客只得忍耐陪了。吃完了饭，一句也不讲话，只说要化叁千银子。云客叫家人在库房里取出六十大锭，摆在桌上。道人便脱下破衣，先将二十锭包了，自己拿着。其馀四十锭，吩咐：“放好。待我再来取。”
一迳出门走去。 家大小，见之无不惊骇道：“为甚么把好好的银子，送与这样一个癞皮道人？”
只是云客作主，不好违拗。道人去了，一过半月影也不来，达那二千银子，也不来取。云客终日疑心，对着五位美人虽则赋诗饮酒，一样取乐，然不比以前，毫无芥蒂。连日又闻得某家豪富抄没殆尽，心内愈加惶惑。
忽一日，癞皮道人又到门来。家人急急通报，云客即时出来，见了道人。道人呵呵笑道：“居士诚实可喜。里面有静密内室，引贫道进去讲话。”
云客领那道人，直走至“五花楼”来。道人同云客走到第叁层上，唤开侍儿，独自两个坐定。
道人道：“居士少长豪门，名闻天下，功名富贵已造其极。别人要进一个学，图之甚难，你便唾手中了鼎甲；别人要寻一个美女，十分难得，你便如花似玉的，列着五位夫人；别人要挣几亩肥田，费许多经营，你便连疆千陌；别人要造几间房子，也费好些气力，你便栋宇如云，又兼亲戚俱全，奢华无尽。只是日盈则昃，月满则亏。四时之序，成功者退。倘过此数年，盛者不复增，而衰者且渐至，眼见朝露槿花，欲稍延片刻不可得矣。况且世态纷更，事机不测。繁华之内，遂埋祸根。一旦上天忌盈，显微交责，即欲草服黄冠，农夫没世且不可得，况长享富贵哉？前日所化白银一千，非贫道自为己地，正与居士营一脱身之第耳。比来时势，自当别有一番振作，居士宜及早回头。功名富贵，非君家长久之物，居士当速把家资散了，领着家眷，飘然长往。”
只这一番话，说得云客目定口呆，便道：“师父乃现在神仙，来救下官一家之命，感恩不尽了。只是虽散家财，恐一时无安身之处，为之奈何？”
道人道：“我见居士一片诚心，凡事旷达，真有仙风道骨。你只要立定主意，贫道当领你到一处去。”
便在桌上，拿一管笔，醮饱了墨，向楼旁粉壁之上，画两扇大门，一手扯住云客道：“你先随我到一处去看看，若可容身，就当迁去。”
只见那道人，把壁上画的两扇门，呀然一声，拽开了一扇，同着云客，挨身进去。始初进了这门，还昏暗不辨，走过数十步，便豁然洞开。
云客抬头一看，但见夹岸鲜花，带着一湾流水，转过小桥，一路烟霞泉石，幽异非常。彩云连树，娇鸟啼花。慢慢走了一回，见一所屋宇。道人引那云客进门，堂上名香古玩，照耀人目。更走至里面，朱栏曲曲，秀石层层，池边亭畔，花木参差。内中陈设器皿，俱精洁非人世之物。
云客问道：“这是什么所在？有那样好处。”
道人道：“这所在叫做素谷，乃是小有洞天之分支，海外别岛也。北去二百馀里，便是甘谷地方。谷中皆生枸杞菊花，根盘数百里。人居其中，寿至数百，不复知有世间纷更之事。贫道特与居士觅得这个所在。”
云客大喜，即与道人寻旧路而归，恰好出了洞门，仍在“五花楼”上。云客于是相约道人，至一月后，共图避世之举，道人珍重而别。
云客送了道人出门，回家便把积年所蓄，金银 绢，五谷之类，各处赈济孤穷，施舍贫乏。又将田产、屋宅、器皿变卖，俱分散与交游故旧、亲戚邻里乏不足者。又与秦程书、韩驸马、王御史、金、钱、吴大辈，酣饮数日，吩咐各家俱寻别境，潜遁终身。
又着人到孙爱泉家，送些银子与他，养赡终身。安插停当，看看过了一月，忽然密报，抄没富室，赵家亦在籍中。宴客与 家大小，正值张煌无措，瞥见道人驾舟而来，羽衣翩翩，全不是以前的癞皮了。云客一见，喜出望外。
道人道：“居士患难临头，若非贫道有约，今夜便难脱身，如今宅内所存东西，一毫也带不得，可速速起身。一应盘费，贫道一月之中处置停妥，不劳另自费心。”
云客即同了父母，携了五位夫人， 家男女，约有数十人，单收拾屏风，与随身宝玩，跟随道人一迳下船来。出了杭州界，泛海而南，飘荡数日，直抵素谷。真个仙岛瑶池也，与尘世大相迥别。
谷中走出几个庞眉老叟，与云客等相见皆熙熙 。问其年纪俱不晓得，但云：“我谷中生来，从不知有死丧哭泣之事。”
道人把云客全家，安置一所园亭，别了云客，骑鹤飘然而去。
后来五位夫人，一般的生男育女。带去的家人，一样耕田凿井，安居乐业。谷中造的琼花美酒，日与邻里老人，长歌纵饮，绝不提起世间俗事。原来这个所在也不是什么仙境，那是盘古以来不通中国的一个别岛，留与仙风道骨之人避世者也。
苏庵曰：“男女之际，人之大欲存焉。如今做小说的，不过说些淫污之事，后来便说一个报应。欲藉此一段话文，警戒庸俗。究竟看淫欲的，个个欢喜，及至后来报应，毫不揣着。徒然把乱伦失节之事，教导世人。至于世上的一段真情实意，反一笔抹煞，岂不可恨？我这回小说，却是真情中探讨出来，不是一味淫欲。”
要知世间不论茅檐草舍，与夫金屋玉堂，但生出个真正佳人，就该配个真正才子。若是容貌有一分欠缺，才调有一分短少，便不消闲思乱想，请收拾起撒尿棍，种子窠，再做别事。
奉劝世人，各人把镜子照一照，腹中摸一摸，切不可装娇作态，为苏庵所耻。还有一说：“玉皇上帝，件件通融，惟有‘私情’两字，只许才子佳人做得，其馀断断不容。”
不信但看司马相如，偷了卓文君后，便陡然富贵起来。倘然才不及司马，貌不如文君，后来必定不妥。何况丑陋女子，庸俗鄙夫，要思想风流事业，纵使天公一时不来责罚自己，清夜思量也该惭愧死了。
更有一个譬喻，人只看好花蝴蝶打雄，但觉其趣，不觉其恶；倘若一个毒蛇壁虎打雄，人见之，就要处置死他。难道一般情窦，有两样看承的？正因妍 各别，好恶异同故也。
有诗为证：
折得名花自放歌，休将丑貌渡银河；
上天缘法明如镜，照出人间种子窠。
评：
癞皮，仙而侠者也。于繁华之内，忽作蔡泽夺相之言，令人猛省。觉从前种种艳丽，皆属空花，竟能高飞远举，无轮回果报之苦，非上智曷克臻此。要知人世上，处处有个素谷，但须及早回头耳。若认作仙境，便非本旨。
总评：
看小说，如看一篇长文字，有起伏、有过递、有照应、有结局。倘前后颠倒；或强生支节；或遗前失后；或借鬼怪以神其说，俱属牵强。此书头绪井然，前后一贯。兼之行乎其所当行；止乎其所当止。至于引诗批语，皆有深意，非若从来 坊刻，徒为衬贴而已。
我愿世上看官，勿但观其事之新奇，词之藻丽，须从冷处着神，闲处作想，才领会得其中佳趣。倘有看官，偶因坐板疮痛，不能静坐细观，使此部书中，未窥全貌，有负作者言外之意，则坐板疮之为害不浅。有一应验良方，录呈于左：
松香、雄黄，等分研细末，用纸卷作条，菜油中浸透，点火滴下热油，俟冷，手搽臀上，立愈。